間口を広げた空室情報の提供
オーナーさまの空室をより多くの人の目に止まるようにするためには、仲介会社すべてに管理物件の空室を扱ってもらうことが必要となります。
「経営代行型」管理会社は、自社の仲介店舗をもたず、大手各社の仲介店や営業マンを利用します。「仲介管理一体型」管理会社は、仲介手数料も目的としているため、基本的に自社で客付けをします。空室期間が長引いた場合には外部に情報を提供しますが、少しでも自社の利益を確保するため、入居促進費を全額を支払わないケースもあります。しかしその時点ではすでに空室期間は長期化しており、家賃を下げる以外の提案が難しくなってしまう状態になります。
当社では募集スタート時から情報を全ての業者に一斉に提供します。
それにより、いち早く入居者を決めることが可能となるのです。
フェーズマネジメントはオーナーさまの利益を最大化するため、空室を埋めることを最重要視しています。
具体的な方法として以下のような方法を取っています。
1.メール・FAX
マイソク（賃貸募集チラシ）をメールやFAX、DMで対象エリアの賃貸仲介会社へ一斉に送信します。物件の特性にあわせてエリア選定に基づき、これを1～2週間ごとに繰り返し行います。物件のある近隣店舗だけではなく、沿線のターミナル駅周辺にもアピールしています。近年、物件の最寄り駅ではなく、ターミナル駅近隣の店舗からの成約も多くなっているためです。
これらのアピールは非常に効果があるもので、面識の無い仲介会社から入居申し込みが入ることも頻繁にあります。また、実際に訪問したときに認知されている状態になるので、相乗効果も期待できます。
2.電話
取引のある仲介店の営業マンに、電話で直接空室情報を提供します。賃貸仲介会社営業マンとのコネクションを生かしたアピールとともに、取引関係にない仲介店に対しても積極的にテレアポを行なっています。
3.訪問
直接賃貸仲介会社へ訪問します。時間と労力はかかるものの、効果はもっとも期待できます。当社の場合、リーシング活動専属の担当者が対象エリアや沿線ターミナル駅周辺の賃貸仲介会社を訪問しています。客付け力のある会社から優先的に、入居者が決まるまで繰り返し訪問して、オーナーさまの空室状況を賃貸仲介会社へ周知徹底する活動です。
最終的には人と人との関わりの深さが結果につながるので、特に決まりにくい物件の場合は訪問を重点的に行います。訪問時にはヒアリングも徹底し、部屋を決まりにくい場合にはその原因は何か、現場の意見を聞きます。そこで得た情報は必要に応じてオーナーさまにお伝えし、賃料の調整や設備の追加などの対策を検討します。空室の期間＝オーナーさまの損失の期間となるため、常に迅速な対応を行なっています。
4.インターネット
レインズ、ポータルサイト（SUUMO・HOME’S）によるアピールです。レインズは不動産業者のみが閲覧できる、売り物件や賃貸物件が登録されているデータベースで、当社はここにすべての物件情報を掲載しています。毎日空室情報を更新し、自社の管理物件が上位に表示されるための工夫もしています。
自社ホームページからも空室情報を提供しており、入居申込書、保証会社審査申込書、賃貸借契約書などをPDFでダウンロードできるようにしています。これによって仲介会社や営業マンの手数を減らし、入居希望者を紹介してもらいやすい環境を整えています。
このように多角的な方法で間口を広げ、賃貸仲介会社から入居希望者を紹介してもらう機会を増やす仕組みを構築しています。