「経営代行型」管理会社の役割

入居者募集活動（リーシング活動）とは、販売商品に例えた場合、自社の商品をいかにして売っていくかという考え方と同じものです。オーナーや管理会社は販売メーカーと同じ立ち位置になります。自社の商品である空室をどのようにして販売するか。その一連のプロセスを弊社ではリーシング活動と呼んでいます。当社は賃貸経営代行管理会社ですので、オーナーさまの立場に立って業務を行っています。

仲介管理一体型

管理会社には2種類の業態があります。まず１つめは仲介管理一体型です。仲介管理一体型というのは、管理と仲介の両方を自社で請け負う会社のことです。この場合のデメリットとして挙げられるのが、自社でしか客付けをしないということです。これは仲介会社が入居者から頂く「仲介手数料」とオーナーさまから頂く「入居促進費」の「両方を独り占めすること」を目的としているからです。

経営代行型

一方、２つめのケースは純粋に管理のみを行う「経営代行型」です。フェーズマネジメントはこの型にあてはまります。自社で客付けをするのではなく、他会社の仲介店（仲介管理一体型の仲介店も含む）に客付けを依頼し、オーナーさまの物件を多くの人の目に止まるようにしています。それもその物件のエリアにあるすべての仲介店に依頼をかけます。そこで客付けをしてくれた仲介店には仲介管理一体型と同じように「仲介手数料」と「入居促進費」の両方が入ってくる仕組みをつくっています。

この場合、「経営代行型」は損をしているように思えるかもしれません。しかし、「経営代行型」の場合は仲介店を持っていませんので、そこに掛かる家賃や人件費などのコストが必要ないというわけです。「経営代行型」の場合はオーナーさまから頂く管理委託料を目的としていますので、「仲介手数料」と「入居促進費」を必要としないのです。

「経営代行型」の役割は、この仲介会社マネジメントを効率よく行い、仲介会社からいかに多くの入居希望者の紹介を受け、入居につなげられるかという点になります。「経営代行型」はオーナーさまの代理という立場ですから、賃貸仲介会社からすれば、物件のオーナーさまから直接募集の依頼をされているのと同じ意味合いになります。つまり、自主管理の物件（一般物件）と同じ位置付けになります。

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